杭州催账公司成功调解一起典型的物权保护纠纷与单位内部分房纠纷

案情简介

位于广州市某区 XX 大街 XX 号的案涉房屋始建于上世纪 60 年代初。1975 年 8 月，某供销社与 A 局确认位于XX 大街西边总面积 675.78 平方米的宿舍及对应土地使用权，以及靠近某园约 700 平方米未确权土地，均归某供销社所有。案涉房屋系前述宿舍中的一间，原由某供销社提供给 A 局下属 B 公司员工 C 使用，现案涉房屋的实际占用人为员工 C 的妹夫 D。参照当时施行的《广东省人民政府颁发<关于省政府直属机关房屋管理的暂行办法>的通知》第六条、第十九条之规定，实际占用人D不属于某供销社住房分配对象，其及家属均无权继续占用房屋，应予以搬离。此外，案涉房屋为砖木结构，经数多年的使用已出现不同程度损坏，存在重大安全隐患，已不具备日常居住条件。某供销社经多次劝阻无果后，为维护自身合法权益，遂向人民法院提起诉讼。

争议焦点

1. 本案是属于单位与员工内部之间分房引发的纠纷还是单位与无权占用人之间的物权保护纠纷？

2. 本案是否符合《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定 “因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房纠纷“属于人民法院不予受理的情形？

代理意见

代理律师结合某供销社提供的证据材料，向法院提出如下核心代理意见：

1. 本案纠纷性质并非单位内部分房纠纷。现有证据证明，某供销社系将自有房产出租给 A 局下属 B 公司员工 C 居住，而实际占用人D并非某供销社或A局或B公司的员工，双方之间并不存在隶属、管理与被管理或其他人身依附关系。案涉纠纷本质是所有权人针对无权占有人提起的腾房主张，与单位向内部干部职工分配房产的行为无关，一审裁定书认定 “本案纠纷因起诉人单位内部分房引起” 属事实认定错误。

2. 本案符合人民法院民事诉讼受理条件。参照《广东省人民政府颁发<关于省政府直属机关房屋管理的暂行办法>的通知》第六条、第十九条规定，实际占用人D不属于某供销社住房分配对象，实际占用人D及其家属无权继续占用房屋，应该予以搬离。根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、《民法典》第二百三十三条"物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决"的规定，某供销社作为案涉房屋所有权人，向无权占有人 D 主张腾房，是行使物权保护权的合法行为，该情形并不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条关于"......因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决"规定的不予受理情形。

裁判结果

一审法院裁定：

一审法院审查认为，经本院审查认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定"凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。"根据起诉人的陈述及其提交的证据，本案纠纷是因起诉人单位内部分房引起，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，不符合立案条件，对本案起诉不予受理。

二审法院裁定：

二审法院审理认为，本案并无证据显示实际占用人D或者员工C系某供销社或其下属单位的职工，一审法院认定本案是单位内部分房引起，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，不符合立案条件，依据不足。一审法院裁定不予受理起诉人的起诉，欠妥，应予纠正。

撤销一审民事裁定；本案指令一审法院立案受理。

案例评析

本案的核心法律要点在于准确区分 “单位内部分房纠纷” 与 “普通物权保护纠纷”，二者的界定直接决定人民法院是否应当受理案件。

根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，该条款的适用具有严格的前提限制：一是纠纷双方需存在单位与职工的特殊或隶属关系；二是纠纷成因必须与 “单位内部建房、分房” 直接相关。具体到本案，原承租人 C 系 A 局下属 B 公司员工，与某供销社无隶属关系，实际占用人 D 更是与某供销社无任何法律上的关联，案涉纠纷本质是房屋所有权人针对无权占有人主张排除妨害、返还财产的物权保护纠纷，与单位内部分房行为无任何关联性，故不应适用该条款的排除受理规定。

同时，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、《民法典》第二百三十三条、第二百三十六条的立法精神，物权受法律保护，当物权遭受无权占用等侵害时，所有权人有权通过诉讼途径主张权利。某供销社作为案涉房屋的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的完整物权，其要求无权占有人 D 腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定的受理条件，人民法院应予依法审理。

结语与实务建议

本案是一起典型的物权保护纠纷与单位内部分房纠纷的界定案例。广州中院通过审查案件事实与法律依据，纠正了一审法院对纠纷性质的错误认定和法律适用不当的问题，明确了 “单位内部分房纠纷” 的认定标准和物权保护的法定途径，保障了所有权人的合法诉讼权利与物权权益。该案的裁判逻辑既体现了对物权法定原则的遵循，也为同类纠纷的处理提供了清晰的司法指引，即人民法院应严格区分单位内部纠纷与普通民事纠纷的界限，不得随意排除对合法民事权益的司法保护，同时也提醒单位和个人在涉及不动产使用与维权时，应注重事实厘清与证据留存，确保维权行为合法有效。

结合本案裁判逻辑，针对单位及个人在不动产使用与维权过程中可能遇到的同类问题，提出如下实务建议：

1. 明晰权属与使用关系：单位在处理房产租赁、分配等事务时，应完整留存资产权属证明、租赁协议、承租人身份信息等关键文件，明确各方权利义务，从源头避免因权属不清、关系混乱引发纠纷；

2. 精准界定纠纷性质：当面临房产被无权占用等情况时，应首先核实占用者与单位的关系、占用行为的合法依据，准确判断纠纷属于单位内部纠纷还是普通物权保护纠纷，再选择对应的维权途径（内部协商、行政协调或民事诉讼）；

3. 重视证据留存：维权过程中，应重点收集并留存资产划分决议、租赁通知、沟通记录、占用情况证明等关键证据，为诉讼中的事实认定和权利主张提供充分支撑。